상가임대차보호법 개정안 국회통과(차임증감청구권)

 

 

안녕하세요 다온83의 투자스토리입니다.

이번에 다뤄볼 이야기는 상가임대차보호법 개정안에 대해서 이야기를 해보겠습니다.최근에 코로나로 인해서 자영업자 및 사업자들이 힘들어지면서 사실상 영업을 하지 못하는업종들이 많이 생겼습니다. 그래서 이번에 상가임대차보호법 개정안이 국회를 통과하면서 새로운 국면을 가지게 되었습니다.

 

 

국회 법사위원회에서는 감염병으로 피해를 입은 상가 임차인에게 임대료 감액 청구권을 부여하는 '상가건물 임대차보호법 개정안'을 처리했습니다.

 

 

임대료 증감청구가 가능한 요건을 기존 '경제사정의 변동'에서 감염병예방법에 따른 1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동'으로 수정해,코로나 19 방역조치로 타격을 입은 소상공인과 자영업자들이 건물주에게 임대료 감액을 청구할 수 있는 근거를 마련했습니다.

 

 

해당 상가임대차보호법 개정안은 현행법상 3기의 차임액 연체는 계약해지, 계약갱신거절, 권리금 회수기회 보호제외 사유에 해당이 되었지만 이제는 6개월간 차임이 연체되더라도 계약해지 및 계약갱신 거절, 권리금 회수기간 제외 사유가 되지 않도록 하는 특례조항을 별도로 담았으며 앞으로 3개월간 임대료를 연체할 경우 임대인이 계약 해지 및 갱신 거절을 할수 있는 임대인의 법을 적용받지 않게 된것입니다. 쉽게 오해를 할수 있는게 임차인은 특례 기간 동안의 연체차임의 지급 의무까지 면제는 되지 않으며 연체에 따른 지연이자 지급의무도 발생한다는것입니다. 그리고 이 법의 적용범위는 상가 임대차의 범위의 제한은 없으며 환산보증금을 초과하는 상가임대차에도 적용이 됩니다.

 

 

임대료 증감청구 요건에는 1급 감염병등에 의한 경제사정 변동을 명시했습니다. 증감청구권에 대한 현행 법률과 시행령 규정상 증액 요구는 5%까지 가능하지만 감액청구시에는 별도의 하한선이 없습니다. 임대인이 감액청구를 수용하도록 강제하는 조항은 반한선은 명시되지 않았습니다. 이번 법안에 마련된 부칙에 따라 개정된 내용은 공포날 시행되며, 시행 당시 존속 주인 임대차 계약에 대해서도 적용됩니다.

 

 

*차임증감청구권

임대료를 약정한 후 임대인 또는 임차인이 증액 또는 감액을 청구하는 권리를 말합니다. 임대한 건물의 조세,공과금 그 밖의 부담금 증감이나 기타 경제 사정의 변동으로 약정한 임대료가 당사자 간에 마음에 들지 않게 되었을때에 당사자는 앞으로 낼 임대료의 증감을 청구 할 수 있습니다.

 

 

*차임증감청구권의 행사

코로나19등 제1급 감염병으로 인한 경제상황이 악화되면서 영세상인등 상가임차인에 대한 대책마련이 시급한 상황이므로 제1급 감염병으로 인한 경제사정 변동의 차임증감청구권 행사를 할수 있습니다. 한마디로 차임감액을 요청하는것입니다.  임차인은 코로나 19로 인해 매출 급감 등으로 현재 차임이 상당하지 않다는 이유로 차임감액청구를 할수 있고 당사자간 합의가 이루어지면 합의된 금액으로 차임이 감액되는 것이고 합의가 이뤄지지 않으면 '분쟁조정위원회'에 조정을 신청하거나 법원에 소송을 제기하여 상당한 금액으로 차임을 감액할 수 있습니다.

 

 

이번 ｢상가건물 임대차보호법｣ 개정을 계기로, 코로나19로 인한 전례 없는 경제위기 상황에서 불가항력적인 사유로 생존권을 위협받는 상가임차인을 보호하고, 임대인과 임차인간의 고통분담을 통해 상생을 도모 할 수 있을 것으로 기대합니다.